地產商破產清算清償順序

（一）房地產開發企業破產債權清償順序應遵循原則：

1、公平原則：

“公平原則是破產程序應當實現的最重要的價值目標，同時也是破產程序貫穿始終的基本原則。” 公平原則的實質是，“相同情況相同對待，不同情況不同對待”，具體而言，就是“在破產清算中將各種性質的債權或權益區分開來，分別就諸如破產費用、共益債權、勞動者工資與其他費用，國家稅款、別除權、普通債權以及劣後債權等實體權利的構成要件以及實現途徑、先後順序做出明文規定。”

房地產開發企業破產債權清償中，公平原則的具體要求包括，對各類性質不同的債權加以區分，分別予以必要的保護；對某類性質的債權的構成要件、先後順序加以明確，以確保可操作性；對相同類別的債權予以同等對待，在破產財產不能滿足破產債權總量時，同類債權按比例清償。

2、審慎原則。

審慎原則要求，確定某類債權較其他債權優先受償，需要審慎依據現行法律和政策的所認可價值取向和利益衡量，辨析該類債權代表的利益是否有必要予以優先保護，在確立房地產開發企業破產債權清償順序時，審慎原則尤爲重要。理由是，首先，如果將破產債權清償視爲分蛋糕，那麼，破產清償順序的確立並不能決定蛋糕的大小，僅僅是改變每個人分得蛋糕的多少。《指南》指出，“不應忘記，爲確立這些優先權而調整分配順序不會增加債權人可獲得的資金。這樣做只會厚此薄彼，對某一組債權人有利而有損於另一組債權人的利益。”

房地產開發行業屬於資金密集型行業，房地產開發企業屬於典型的高槓杆運作，在房地產開發建設過程中，爲籌集資金，房地產開發企業會在土地使用權、在建工程上設定抵押，同時，根據法律規定，承包人對建設工程擁有法定優先受償權，此外，房地產開發企業會採取商品房預售、收取購房定金等方式儘快回籠資金，這就使得房地產開發企業破產清算時，排序在後的債權及無擔保債權往往難以得到清償或僅得到極少清償，因此，某類債權的受償順序，直接關涉到該類債權能否得到切實滿足。此外，正如《指南》指出，“對多種債權保持若干不同的優先地位，可能使破產的基本目標複雜化，而且難以保證程序的切實有效性。這樣做可能造成不公正，而且在重整過程中會使計劃的擬定複雜化

（二）房地產開發企業破產債權清償順序如下：

1、簽訂房屋產權調換拆遷安置補償協議的被拆遷人的支付房屋請求權；

2、建設工程價款優先權；

3、銀行抵押權以及經預告登記的預售商品房購房人請求權，按登記先後順序就抵押物或特定物受償。在預售商品房消費購房人不能從破產企業無擔保財產中得到清償時，可以從抵押物變價款中分出一定比例優先受償；

4、破產費用及共益債務；

5、預售商品房消費購房人請求權、消費購房人支付的定金本金（設定優先受償上限或比例）、勞動債權（包括職工的工資和醫療、傷殘補助、撫卹費用，所欠的應當劃入職工個人帳戶的基本養老保險、基本醫療保險費用，以及法律、行政法規規定應當支付職工的補償金）；

6、所欠稅款及前項規定以外的社會保險費用；

7、普通破產債權。

可以見得，地產商破產清算清償順序是比較複雜的，但是，我們只有弄清楚清算清償順序才能讓購房人、銀行和相關方根據具體情況做出合理的調整，由於地產商破產涉及廣內容多，作爲其中的相關方，要解決更多專業的地產商清算清償的問題可以諮詢365律師團隊。